COMPRA E VENDA

Conforme disciplina o art. 481 do CC, o contrato de compra e venda é aquele em quer uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento do preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.

O sistema jurídico brasileiro determina que a compra e venda é um direito pessoal, no qual o vendedor se obriga a transferir o domínio de um bem, enquanto o comprador se compromete a pagar o preço. Portanto, se houve contrato, ainda que o preço já tinha sido totalmente pago, o comprador não é considerado proprietário, e o vendedor pode até alienar novamente a coisa, pois o comprador somente terá direito de exigir perdas e danos, não podendo, em princípio, reivindicar o bem.

Características

1 – Consensual ou solene

O contrato se perfaz com a aposição de vontades, no sentido de ser perfeito independentemente de entrega da coisa, em oposição aos contratos reais.

Em algumas hipóteses é solene, quando além do consentimento, a lei exigir uma forma certa para sua manifestação (compra e venda de imóvel).

2 – Bilateral ou sinalagmático

O contrato estabelece prestação para ambos os contratantes, que serão ao mesmo tempo credores e devedores entre si. Determina para o vendedor a obrigação de transferir ao comprador a coisa alienada e impõe ao comprador o dever de pagar o preço avençado.

3 – Oneroso

O contrato apresenta equilíbrio econômico entre as prestações do comprador e do vendedor, auferindo ambos vantagens patrimoniais de suas prestações, já que o sacrifício do pagamento do preço ajustado corresponde ao proveito do recebimento da coisa.

4 – Comutativo ou aleatório

Em princípio é comutativo, pois aquele em que as partes conseguem antever as prestações e determinar a sua ocorrência. Excepcionalmente, desde que as partes assim o queiram, pode ser aleatório por meio de cláusula expressa na compra e venda, ocasião em que as partes não terão poder para determinar a incidência de ambas as prestações pela possibilidade da ocorrência da álea.

5 – Translativo do domínio

O contrato de compra e venda é o mais importante titulus adquirendi, ou seja, o mais importante fato gerador da propriedade, muito embora, não transfira a propriedade por si só, já que isso ocorre pela tradição ou registro.

Elementos constitutivos

Apresentam-se três elementos constitutivos essenciais à existência do contrato de compra e venda:

1 – OBJETO

O vendedor obriga-se a transferir o domínio do objeto e a garantir que ele seja apto a servir à finalidade para qual se destina. O objeto cumpre algumas exigências, a saber:

a) Existência – o objeto além de envolver móveis, semoventes, imóveis, isto é, bens corpóreos , inclui ainda, bens incorpóreos.

Dessa maneira ou a coisa existe no momento do contrato ou, pelo menos, passará a existir quando o vendedor tiver a obrigação de efetuar a entrega ao comprador (art. 483 CC).

b) Determinabilidade – art. 104, II CC (determinável). Dispõe o art. 243 CC que o objeto determinável é aquele em que há ciência, pelo menos, do seu gênero e da sua quantidade, muito embora no momento da execução deverá estar perfeitamente caracterizado.

c) Comerciabilidade – só são alienáveis os bens que se encontram no comércio ou sobre os quais possa recair uma obrigação.

d) Transferibilidade – pressupõe-se que o objeto pertença ao vendedor para que este possa aliená-lo e transferi-lo ao comprador. A transferibilidade é, por conseguinte, o poder que o vendedor possui de alienar e transferir o seu objeto ao comprador.

Algumas situações jurídicas são excepcionais quanto à transferibilidade e merecem melhor análise:

d.1.) Venda a non domino – é a venda por quem não é dono. Condua a anulabilidade da venda, porém em duas circunstâncias esta será valida. A primeira é a da aquisição superveniente por parte do vendedor (art. 1.268, § 1º CC). A segunda é da proteção ao terceiro de boa-fé (art. 1.268, caput,CC), quando a ele era impossível saber que o vendedor não era dono da coisa, gerando uma situação aparente em que não se podia exirgir outra conduta por parte do adquirente. Art. 1.827 CC)

d.2.) Venda de coisa litigiosa – art. 42 CPC

d.3.) Pactos sucessórios – art. 426 CC, veda a venda de herança futura, mas no Código Civil de 1916, existiam duas situações, sendo que apenas uma foi admitida pelo atual Código. A primeira situação, que não perdura no sistema atual, estava estabelecida no art. 314 CC/16, que autorizava as doações antenupciais para depois da morte do doador. Nesse caso, o doador no pacto estabelecia que após a sua morte o bem se transferia para o cônjuge. A segunda situação, mantida pelo Código 2002, está no art. 2.018, que autoriza a partilha feita por ascendente, por atos entre vivos aos descendentes, sem prejudicar o direito dos herdeiros necessários.

Uma vez aberta a sucessão é possível a alienação de bens dos herdeiros a terceiros antes da partilha (art. 1.793 a 11.795 CC).

2 – PREÇO

O preço é elemento essencial da compra e venda, já que ele indica a onerosidade do contrato. Se preço não existisse, estaríamos diante de doação, em razão da gratuidade do negócio. Da mesma forma, se o preço for ínfimo ou irrisório. O preço deve ser pago em dinheiro, porque, se houver contraprestação representada por um objeto, o contrato deixa de ser de compra e venda e passa a ser de troca ou permuta.

O preço, prestação do comprador ao vendedor, muito embora seja instituto de ordem econômica, apresenta três características básicas:

a) pecuniaridade – é a conversibilidade do preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente. A prestação do comprador tem de ser obrigatoriamente em dinheiro ou valor fiduciário correspondente, ou seja, tudo que possa ser imediatamente convertido em dinheiro. Caso não haja poder de conversão, o contrato desnatura-se em troca. Pode ocorre de parte da prestação do comprador ser em dinheiro e parte em bens, o que poderá gerar dúvida se o contrato é de compra e venda ou troca com complementação em dinehiro.

b) seriedade – é a característica do preço em haver correspondência econômica com o objeto. Preço ínfimo ou preço vil desnatura o contrato.

c) certeza – a maior preocupação do legislador deu-se em relação à certeza do preço, ou seja, quanto à sua expressa fixação no contrato, para não acarretar nenhuma insegurança ou quebra da comutatividade para as partes. O preço deve estar expressamente estipulado no contrato, não podendo ficar ao arbítrio das partes, sob pena de nulidade do ato negocial (art. 489 CC). Sofre abrandamentos:

c.1.) Arbítrio de terceiro – em algumas hipóteses a fixação do preço será delegada a um terceiro, expressamente designado pelas partes, que exercerá a função de avaliador. Ele receberá um mandato das partes, de caráter irrevogável, para que venha a fixar o preço. Se não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, a não ser que as partes nomeiem outra pessoa.

c.2.) Taxa de mercado – art. 486 CC. Se na data a cotação oscilar, prevalecerá o valor médio, muito embora as partes possam estabelecer que o preço será o valor do pregão de abertura ou de encerramento.

c.3.) índices ou parâmetros – art. 487 CC. As partes podem fixar os preço em função de índices ou parâmetros, desde que estes sejam determinados de forma objetiva.

c.4.) Regras costumeiras – art. 488 CC. A regra prestigia o princípio da boa-fé objetiva, ao procurar salvaguardar os contratos toda vez que o preço puder ser aferido nas vendas costumeiras do vendedor, mas, se nelas houver certa discrepância, adotar-se-á o preço médio.

3 – CONSENTIMENTO

É necessário que o vendedor tenha capacidade de alienar (jus disponendi), cabendo ao comprador apenas a capacidade para poder obrigar-se.

Algumas figuras limitativas quanto ao consentimento dos contratantes implicam nulidade, enquanto outras, anulabilidade, sendo tais restrições ao consentimento:

a) Outorga uxória ou material – houve abrandamento no Código Civil de 2002, já que antes da sua vigência toda e qualquer pessoa casada, independentemente do regime de bens, necessitava da autorização do outro cônjuge para alienar bens imóveis. Hoje, porém, temos duas grandes exceções. A primeira é a da pessoa casada sob regime da separação absoluta de bens, não necessitando esta de qualquer autorização de seu cônjuge para alienar ou gravar bens imóveis próprios (art.1.647, caput e I CC). A segunda exceção é a da pessoa casada sob regime da participação final nos aqüestos, podendo no pacto antenupcial haver expressa disposição liberando o cônjuge da outorga do outro na alienação de bens imóveis, desde que particulares (art. 1.656 CC).

Caso venha a ocorrer a alienação de um bem imóvel por parte de uma pessoa casada, sem a devida autorização, por exemplo, no regime de comunhão parcial de bens, a venda será anulável por parte do cônjuge que não anuiu, pelo prazo de dois anos do término da sociedade conjugal (art. 1.649 CC)

b) Compra e venda entre cônjuge – art. 499 CC.

c) Compra e venda entre ascendentes e descendentes – art. 496 CC. O bem jurídico protegido é a legítima dos herdeiros necessários, já que, por se tratar de compra e venda, os bens alienados aos descendentes não são chamados à colação, diferentemente do que aconteceria na doação. Quis evitar o legislador que um pai pudesse simular uma determinada venda a um de seus filhos, prestigiando-o em detrimento dos demais e burlando a legítima da herança.

A decadência para a propositura da ação anulatória, por não ter sido expressamente fixada no art. 496 CC, dá-se no prazo geral do art. 179 CC, ou seja, dois anos a contar da conclusão do ato, não incidindo mais a Súmula 494 STF.

d) As pessoas que têm dever de proteção não podem adquiri bens dos protegidos – art. 494 CC.

e) Direito de preempção – dispõe o legislador em algumas situações jurídicas a obrigatoriedade do vendedor de dar ciência da venda e oportunidade a um terceiro predeterminado, além da possibilidade deste de igualar o preço ofertado e ter a coisa para si, sob pena de anular o negócio jurídico em até seis meses da ciência da alienação, sendo estas:

e.1.) O condômino voluntário – art. 504, parágrafo único

e.2.) O inquilino também tem direito de preferência sobre a coisa alugada, porém deverá registrar o contrato de locação no cartório de registro de imóveis pelo menos trinta dias antes da alienação.

e.3.) O condômino no condomínio decorrente do direito sucessório também terá preferência na alienação das cotas hereditárias antes da partilha.

EFEITOS JURÍDICOS

1 – Obrigação do vendedor de entregar a coisa e do comprador de pagar o preço convencionado – (art. 491 CC)

Primeiro compete ao comprador efetuar o pagamento do preço, para depois poder exigir a entrega da coisa.

2 – Responsabilidade das partes por riscos e despesas

Salvo disposição expressa no contrato, na compra e venda é o vendedor quem assume o risco pela entrega da coisa, enquanto os riscos do preço correm sempre por conta do comprador. Na hipótese de perecimento ou deterioração do bem por caso fortuito ou força maior até o momento da entrega, serão imputados ao vendedor, que estará obrigado a restituir o preço, caso já tenha recebido, ou deixar de exigi-lo, se ainda não o tiver recebido. (art. 492 e 494 CC)

Sistematicamente:

a) até a tradição, os riscos sobre a coisa são do vendedor;

b) depois da tradição, os riscos sobre a coisa são do comprador;

c) estando a coisa à disposição do comprador, os riscos correm por sua conta;

d) estando em mora o comprador quanto ao recebimento, os riscos correm por sua conta;

e) a remessa da coisa para lugar diverso do convencionado, por ordem do comprador, transfere para si a responsabilidade pelo fortuito;

Nos bens imóveis – arts. 490, 502 e 1.345 CC.

3 – Responsabilidade pelos vícios da coisa

O vendedor tem a obrigação de garantir que os bens não sofrerão a incidência de vícios aparentes, ocultos (redibitórios) e de evicção ao comprador.

4 – Compra e venda por amostragem (art. 484 CC)

A amostra é uma parcela ínfima do objeto a ser prestado, enviada pelo vendedor ao comprador para que este possa fazer a aferição da real qualidade do objeto sem necessidade de descrição minuciosa no contrato. A regra fixa a obrigação do vendedor de fazer corresponder precisamente a amostra ao objeto a ser prestado, sob pena de quebra da boa-fé objetiva e probidade contratual, implicando rescisão do contrato mais perdas e danos.

5 – Venda de bens imóveis ad corpus e ad mensuram (arts. 500 a 502 CC)

O legislador preocupou-se com a alienação de imóveis, nas situações em que a área descrita na escritura não guarda correlação precisa com a área real.

A venda ad corpus é aquela, como o próprio nome diz, em que se aliena um bem certo e determinado por seu corpo, pouco importando a sua metragem. Já a venda ad mensuram é aquela em que se determina ser a área do imóvel essencial, sendo imprescindível a precisão da área alienada.

Em havendo cláusula expressa ad corpus, não poderá o comprador pleitear abatimento do preço ou complemento da área, tendo em vista o caráter enunciativo das dimensões do imóvel (art. 500, § 3º CC).

Em havendo cláusula espressa ad mensuram, poderá o comprador intentar uma actio ex empto ou ex vendito, ou seja, uma ação que visa à complementação da área. Caso isso seja impossível, por ter o vendedor já alienado tudo o que possui naquele local, caberá a opção de o comprador intentar uma ação redibitório para rescindir o contrato ou uma actio quanti minoris a fim de promover o abatimento proporcional do preço.

(Art. 500, caput CC)